宽阔登攀新闻

当前位置:»
财经»
不是北上广深,不是长沙,对炒房客最狠的地方是这里

不是北上广深,不是长沙,对炒房客最狠的地方是这里

2019-10-21 14:08:23

谁是对中国房地产市场控制最严格的城市?

答案不是北、上、宽、深,不是成都、武汉、杭州,而是长沙和海南。

长沙是中国16个国内生产总值达到万亿的城市之一,但房价低于三线和四线城市,监管也和北方城市一样严格。

在长沙,买房不仅仅限于4年,而且第一套房必须在4年后才能购买第二套房。高门槛让房地产投机者望而却步。

除长沙之外,海南是本轮房地产市场监管的基准城市。

去年,海南对房地产市场的监管是有史以来最严格的,这是“全省范围内第一次限购”,实行五年社保、五年销售和70%首付,比北上官深和长沙的情况还要严重。

当时,海南表示,它将减少对房地产的经济依赖,决心让一个强壮的男人折断他的手腕。

一年半后,海南仍然坚持这样做。在最近的全国新办公系列主题会议上,海南领导说:

经济发展依赖房地产是不可持续的...如果房地产不受控制,那么今天的国内生产总值和财政收入看起来会好得多,但其后果非常严重。

这是中国第一个公开表示将抑制房地产开发的省份。

第一省公开“去房地产”

众所周知,经济发展不能永远依赖房地产。然而,很少有人敢公开宣称“房地产无法支撑经济发展”,更少有人为此采取行动。

海南不仅做到了这一点,而且还坚持了一年半。

2018年4月,海南开始实行“全省限购”,这是全国第一个按省调控房地产市场的地区。海南的房地产市场一直由外国投资者主导。一旦全球购买限制开放,房地产市场将下跌。

在过去的一年半里,海南的“去房地产”成本是多少?

据消息人士称,今年1月至8月,海南的房地产开发投资下降了30.7%,商品房销售面积下降了52%,房地产销售下降了48.4%。地方公共预算收入下降了4.6%,土地销售收入下降了9%。

你知道,海南曾经是全国最依赖房地产的省份。三亚和海口是中国最依赖房地产的城市。然而,在席卷全球的“去房地产化”趋势下,海南、三亚和海口的房地产“桂冠”纷纷让位。

就各省而言,海南的房地产依赖程度从全国第一下滑至第三。以房地产开发投资/国内生产总值衡量,今年上半年,房地产依存度最高的省份是云南、安徽和海南,分别占21.7%、21.6%和21.2%。

就城市而言,蚌埠和昆明已经取代三亚成为对房地产依赖最大的城市。蚌埠的抚养率高达40.4%,昆明为36.3%,三亚为35.2%,海口为25.2%。

尽管与北方、上海、广州和深圳10%的依存度相比,三亚和海口的房地产依存度仍然偏高。然而,与过去相比,三亚今天从67%下降到35.2%,海口从40.3%下降到25.2%。切两边。

可以看出,这一轮海南的“去房地产化”明显触动了事实。

到房地产,经济怎么办?

房地产,经济呢?

这个问题代表了几乎每个人的疑虑。这也是开发商和公众不相信楼市调控能够持续的一个重要原因。

对于不同的城市,这个问题的答案完全不同。

对于一线城市来说,经济对房地产的依赖并不太严重,北方、上海、广州和深圳对房地产的依赖仅为10%左右。

即使房地产被移除,影响也相对有限,但单个城市需要承担土地融资急剧下降的成本。就整体情况而言,土地成本的降低将为实体经济带来整体利益。

然而,海南与二线和三线城市甚至更不同。海南对房地产和土地融资的依赖一度高达50%以上。对一线城市来说,房地产退市只是擦破了皮,但它伤害了海南。

然而,值得一提的是,在商品房销售大幅减半的背景下,海南仍实现了5.4%的经济增长率,而房价仅略有下降,没有陷入跌宕起伏的困境。这是怎么发生的?

这与海南获得的政策支持密切相关。

就像这个壮汉折断手腕去了房地产一样,海南迎来了历史上最大的好处之一:海南不仅发展成为自由贸易区,而且成为了全国唯一的自由贸易港试验场。

不同于到处繁荣的自由贸易区,自由贸易港走得更远。作为世界上开放程度最高的特殊经济功能区,自由贸易港将被赋予在许多领域反复试验的“特权”。

这是海南30年前建省后的又一次重大历史机遇,也是海南转变新旧动能的历史机遇。

在短期内,自由贸易区和自由贸易港的登陆促进了海南基础设施、旅游、商业和科技产业的崛起。

上半年,海南计划新增非房地产项目总投资1081.58亿元,同比增长80.4%,经济支持显著。

1-8月,新建外资企业增长189.2%,实际利用外资增长565.5%。

从长远来看,海南过去依赖旅游业和热带农业。现已形成以旅游业、热带高效农业、互联网、医疗保健为代表的12个重点产业。未来,它将以种子工业、深海和航空航天为发展方向。

可以说,海南一方面遇到了相对稳定的全国房地产市场环境,另一方面也遇到了自身综合限购带来的锁定效应,从而避免了房价的大幅下跌。

另一方面,自由贸易区和自由贸易港极为有利,给经济带来了一定的支撑作用。

赌博的开发商们自由地哭了

有些人怀疑海南的房价没有大幅下跌。

安居克的数据显示,2019年9月三亚二手房平均价格为29520元/平方米,同比下降9.06%。海口二手房平均价格为15210元/平方米,同比下降4.73%。

对此,海南相关领导直言不讳:“如果海南近年来不严格控制房地产,会带来什么后果?”

如果没有房地产调控,在自由贸易港等一系列利好的推动下,海南的房价显然不会停留在今天的水平。

事实上,今年年初,一些开发商仍然很有希望:

今年海南岛肯定会有百分之百放松的消息...这肯定会在今年上半年宣布。

显然,许多人不相信海南的房地产开发能持续下去。

然而,今年上半年已经过去,现在2019年只剩下三分之一的时间了。海南不仅没有放松,还进一步下决心“去房地产”。

近两天,海南出台了《海南省禁止限制工业进入目录(2019年版)》,其中禁止以物业为基础的酒店、生态保护红线范围内的商品房建设、沿海地区可开发的一线土地利用、新开垦土地上的商品房建设。

此前,声称“海南一定会放松”的开发商因典型案例被捕:由于红树林遭到破坏,海南澄迈暂停了富力洪树湾所有在建项目,并追究了11人的责任。

中国开发商对房地产市场的放松下了很大赌注,这次可能会失望。

可以说,至少目前,海南仍有一定的信心和实力来承受房地产转型的痛苦。退一步说,即使房地产的痛苦不堪,如果没有全国性的放松,海南也不会轻易成为第一只鸟。

因为历史的教训太深刻了。

20多年前的房地产泡沫

20多年前,海南经历了巨大的房地产泡沫。

许多人认为中国的房价只会上涨,不会下跌。事实上,在过去30年里,中国房地产市场经历了两次大规模的区域性房地产泡沫破裂,一次发生在2011年的温州,另一次发生在20世纪90年代的海南。

1988年,海南脱离广东,成为中国唯一的省级经济特区。对经济发展和建设的需求,以及政策层面的倾向,一度使海南可与北上官旗媲美。

“赚钱,去海南;致富,投机烂尾楼”吸引了全国各地的淘金者。在高峰期,这个人口超过600万的小岛上挤满了20,000多家房地产公司,平均每300人就有一家房地产公司。

海南的房价每天都在飙升。从1988年到1991年,海口、三亚等热门地区的商品房价格基本保持在1300-1400元/平方米之间。1992年,价格跃升至5000元/平方米。1993年,他们甚至达到了7500元/平方米的高峰,两年内翻了三倍多。

仅在一年多的时间里,海南的地价就从1991年的每亩几十万元涨到了1993年的每亩600多万元。

要知道,当时海南的人均年可支配收入只有2000多元,三年的净收入能够负担得起一平方米的房子。

相比之下,1992年全国商品房平均价格仅为每平方米1291元,而海南省的平均价格高达4000元。海口三亚甚至攀升至5000多元,而北上官深镇的商品房平均价格直到1998年仍低于5000元。

显然,这种场景不会持续很久。

一个强壮的男人怎么能折断他的手腕?

房地产市场的全面监管成为当年房地产硬着陆的转折点。

1993年6月,面对过热的房地产市场,中央政府出台宏观调控政策,收回非法借款,削减基础设施投资,清理所有在建项目,瞄准房地产市场。与此同时,相关各方也宣布终止房地产公司上市,并全面控制银行资金进入房地产行业。

在壶底,冬天的一个晚上。海南房地产市场下跌,海南经济进入寒冬。海南省房价下跌58%,从最高点3849元降至最低点1621元。

房地产泡沫以适中的价格破裂。这些企业在海南留下了600多个烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压。一些烂尾楼已有很长一段时间没有翻新,曾经变成养猪场。

当时,“天涯海角烂尾楼”成了海南的新形象。从1999年开始,海南花了7年时间清理房地产库存和坏账。

直到2010年海南被批准为国际旅游岛,由于全国房价的上涨趋势,海南的房价才回到了原来的水平。

20多年后,海南再次折断了手腕。它能成功吗?继海南之后,下一个是谁?

编辑/猫叔叔

时时彩平台

新闻

栏目资讯

推荐